Automação dos cálculos para laudos de avaliação de imóveis urbanos

Em publicações anteriores, abordamos as etapas de análise documental, vistoria do imóvel e pesquisa de mercado. Falaremos agora sobre os cálculos avaliatórios, necessários para a identificação do valor de um bem através do método comparativo direto de dados de mercado, de acordo com o item 8.2.1 da NBR 14.653-2.

Na prática, as demais etapas permitem que o profissional avaliador tenha elementos suficientes para interpretar o imóvel avaliando, a região e o mercado que está inserido e consiga confrontar a realidade constatada com suas crenças a priori e formular novas hipóteses a serem validadas através de modelos matemáticos. Nesse caso, o modelo busca uma representação simplificada do mercado imobiliário. Por isso, é fundamental que haja atenção em todas as etapas, em especial na coleta de dados amostrais (pesquisa de mercado) e na análise dos resultados obtidos pelos cálculos.

A NBR destaca que, a depender da quantidade e qualidade das informações de mercado disponíveis, pode-se optar, alternativamente, pelos seguintes tratamentos de dados:

  • Tratamento por fatores: busca homogeneizar, por fatores e critérios relevantes para explicar a tendência de formação de valor, uma amostra de dados com características mais semelhantes possíveis ao avaliando e posterior análise estatística dos resultados homogeneizados;
  • Tratamento científico: visa traduzir o comportamento do mercado e a lógica relacionada à formação de valores do imóveis através de metodologia científica, ou seja, infere a relação entre a variável dependente e as variáveis independentes – mencionadas em publicação anterior – de uma determinada amostra de dados de mercado.

Konstit Urb

A plataforma da Konstit foi desenvolvida para automatizar o tratamento dos dados de mercado e auferir o valor do imóvel avaliando através do método tratamento por fatores. O motor de cálculos avaliatórios considera, de forma integrada:

  • As características do imóvel avaliando;
  • O mercado imobiliário (dados amostrais);
  • Critérios estabelecidos pela NBR 14.653-2.

De acordo com a pesquisa de mercado enviada pelo profissional, uma ou mais soluções poderão ser encontradas automaticamente pelo sistema, bem como as suas respectivas classificações perante a Norma (grau de fundamentação e precisão), para posterior tomada de decisão. Além disso, o motor de cálculos também prevê a análise de atributos considerados opcionais (dormitórios, vagas de garagem, etc.) segundo a NBR, excluindo-os quando necessário.