Integração, validação e gestão da pesquisa de mercado imobiliário​

Comentaremos agora sobre a pesquisa de mercado, fundamental no emprego do método comparativo direto de dados de mercado, onde o intuito é compor amostra representativa de dados de mercado de imóveis com características o mais semelhante possível ao avaliando, de acordo com as evidências disponíveis.

A NBR 14.653-2 divide essa etapa em três frentes, destacadas a seguir.

Planejamento da pesquisa

Etapa em que se define a estrutura e a estratégia da pesquisa.

  • Estrutura da pesquisa: são eleitas as variáveis que “explicam” a tendência da formação do valor do bem e as relações entre si;
  • Estratégia da pesquisa: diz respeito ao alcance da amostragem e as técnicas a serem utilizadas na coleta e análise de dados.

Identificação das variáveis do modelo

  • Variável dependente: representa o preço do imóvel (de acordo com sua representação adequada, por exemplo, preço total ou unitário, moeda de referência, formas de pagamento, etc.), cujo valor depende da manipulação das variáveis independentes;
  • Variáveis independentes: referem-se às características físicas, de localização e econômicas de um determinado bem, que exercem – ou não – influência na variável dependente. A escolha dessas variáveis deve ser feita de acordo com teorias existentes, estudos, conhecimentos adquiridos, entre outros. Recomenda-se, preferencialmente, a adoção de variáveis quantitativas.

Levantamento de dados do mercado

O engenheiro de avaliações coleta dados e informações de mercado, sobre transações e ofertas contemporâneas à data de referência do trabalho técnico em desenvolvimento para compor uma base de dados que permita explicar o comportamento do mercado no qual o imóvel está inserido.

Konstit Urb

Dada a dinâmica de recorrência em avaliações de imóveis em um determinado segmento de mercado, uma vez definida a estratégia e estruturada a pesquisa, a gestão dos dados de mercado permite que os mesmos possam ser considerados em diferentes demandas, desde que comparáveis ao avaliando.

Nossa plataforma disponibiliza templates próprios, em planilha, para auxiliar os usuários na gestão de amostras obtidas durante a pesquisa de imóveis comparativos, além de proporcionar a integração com os motores de cálculos avaliatórios da Konstit.

O processo de importação é simples: para cada tipologia de imóvel (apartamentos, casas e terrenos) você poderá baixar uma planilha que contém duas abas. Na primeira aba você preencherá os dados do avaliando e, na segunda, as amostras da pesquisa de mercado. Feito isso, basta importar o arquivo na plataforma.

A partir do envio do template preenchido pelo profissional, a plataforma realizará o filtro/seleção automática das amostras “comparáveis” ao avaliando, o que possibilitará o registro do pedido de avaliação e a execução dos cálculos avaliatórios.

É importante ressaltar que, além do auxílio na gestão e integração das amostras, o filtro inteligente também contribui para a identificação prévia de erros de preenchimento e/ou dados faltantes na pesquisa de mercado.

Leia o próximo artigo e conheça a nossa automação para os cálculos avaliatórios!