Em um trabalho técnico de avaliação de imóveis, com edificações e benfeitorias, quando não forem encontrados dados semelhantes ao avaliando (mesma tipologia), em quantidade suficiente, é possível lançar mão do método evolutivo, que é uma conjunção de métodos para auferir o valor do imóvel, onde:

valor do imóvel = (valor do terreno + custo de reedição da benfeitoria) x fator de comercialização

Confira a seguir o que cada termo desta fórmula representa!

Valor do terreno (amostras de mercado)

O valor de mercado do terreno é auferido através de comparação direta. A pesquisa de amostras de mercado pode levar em consideração terrenos vazios e/ou com edificações. No caso em que houver edificações, inicialmente, desconsidera-se o valor atribuído à benfeitoria. Para isso, identifica-se o valor de reprodução da benfeitoria e desconta-se a parcela referente a depreciação física da mesma.

Custo de reedição da benfeitoria (imóvel avaliando)

Aplica-se o mesmo processo descrito acima (ao desconsiderar o valor das benfeitorias das amostras de mercado), cuja fórmula segue:

custo da benfeitoria = custo de reprodução – depreciação física

onde:

• O custo de reprodução representa a área construída x custo unitário de construção;
• A depreciação física considera o estado de conservação e a idade.

Fator de comercialização

O fator de comercialização pode ser maior, menor ou igual a 1 e varia em função da conjuntura do mercado na época da avaliação.